Analiz- Torunlar GYO 2Ç25 Kâr Değerlendirmesi (Ak Yatırım)

Endeks Üzerinde Getiri
Tavsiye: Endeks Üz. Getiri
Hedef Fiyat: 107.00 TL (önceki 95.00 TL)
Getiri Potansiyeli: 48%

Güçlü tekrarlayan ve finansal gelirler, marj artışı
Torunlar GYO (TRGYO, EÜG, 12A HF: 107 TL), 2Ç25'te 3,46 milyar TL net kâr açıkladı
(AK: 4,22 milyar TL, Kons.: 4,26 milyar TL). Geçen yılın aynı döneminde şirket,
Torun Tower satışından kaynaklanan 4,47 milyar TL'lik tek seferlik zarar nedeniyle
5,79 milyar TL net zarar açıklamıştı. Hasılat yıllık bazda %15 artışla
2,10 milyar TL'ye yükseldi (AK: 1,96 milyar TL, Kons.: 3,29 milyar TL). Bu büyüme,
%17,5 yıllık artışla 2,06 milyar TL'ye ulaşan tekrarlayan gelirler ve 2,6 puanlık
OCR artışı ile desteklendi. FAVÖK %35 yıllık artışla 1,58 milyar TL seviyesinde
gerçekleşti (AK: 1,29 milyar TL, Kons.: 2,74 milyar TL). Tahminlerimizden
ana sapmalar şunlar oldu: (i) yaya trafiğinde %8,5 yukarı yönlü sapma (+), (ii)
OCR'da 1,7 puanlık yukarı yönlü sapma (+), (iii) modelimize dahil etmediğimiz
konut & ofis teslimatlarından 50 milyon TL hasılat kaydı (+), (iv) kira operasyonlarında
brüt marjda 10,3 puanlık yukarı yönlü sapma (+), ve (v) daha düşük
yeniden değerleme kazançları (-). Düzeltilmiş net nakit (net nakit + uzun vadeli
finansal yatırımlar - ertelenmiş gelirler) çeyreklik bazda yatay kalarak 17,55
milyar TL oldu (2,1x S12A FAVÖK'ün). Şirketin bu çeyrekte 3,9 milyar TL'lik
temettü ödemesi yaptığını hatırlatmak isteriz. Ertelenmiş gelirler hariç net nakit
22,32 milyar TL seviyesinde (piyasa değerinin ~%31'i). Ertelenmiş gelirler
4,77 milyar TL'ye (tamamı kısa vadeli) yükselerek, 2Ç25 hasılatının yaklaşık 2,3
katına ulaştı ve önümüzdeki dönem için önemli bir hasılat kaydı potansiyelini
işaret etti. Şirket ayrıca 2,16 milyar TL net finansal gelir kaydetti, bu rakam
2Ç25 hasılatının yaklaşık 1,0 katına denk geliyor ve güçlü net nakit pozisyonunu
yansıtıyor

Normalize rakamlara baktığımızda (bkz. sayfa 2), normalize net kâr 2Ç24'teki 108
milyon TL'den 2Ç25'te 1,79 milyar TL'ye yükseldi. Bu güçlü artış, daha yüksek
FAVÖK, sağlam net finansal gelir ve daha düşük parasal kayıplar ile desteklendi.

Alışveriş merkezi (AVM) ciroları reel bazda yıllık %5,5 daraldı, bu düşüşte ziyaretçi
trafiğindeki (%-3,2) ve ARPV'deki (%-2,4) gerileme etkili oldu. Ancak, alışveriş
günü eşdeğerine (SDE) göre düzelttiğimizde -biz 2Ç25'te yıllık %2,6 daha
düşük hesaplıyoruz- altta yatan daralma daha sınırlı görünüyor. Bu baskıya rağmen
şirket, kira gelirlerini 2,6 puanlık OCR artışıyla büyütmeyi başardı. AYD
verilerine göre, Türkiye AVM cirolarındaki %7,6'lık düşüşe (ziyaretçi trafiği:
%-5,6, ARPV: %-2,1) kıyasla daralmanın daha ılımlı olması, sektöre göre pozitif
ayrışmaya işaret ediyor.
Ertelenmiş vergi yükümlülüğü 2Ç25 itibarıyla 15,68 milyar TL'ye ulaştı (piyasa değerinin
~%22'si). Yeni vergi düzenlemeleri, GYO'ların yasal ve TFRS finansalları
arasındaki geçici zaman farkları nedeniyle ertelenmiş vergi kaydetmesine neden
oldu. (i) yasal vergi oranı temettü dağıtmayanlar için %30, temettü dağıtanlar
için %10 iken, ertelenmiş vergi yükümlülükleri %30 vergi oranı varsayımıyla
kaydedilmiştir. (ii) ticari GYO'lar kira getirili gayrimenkulleri uzun vadeli olarak
portföylerinde tutmaktadır, bu da ertelenmiş vergi yükümlülüklerinin ancak
satış durumunda gerçekleşeceği anlamına gelmektedir. Bu tür satışların gerçeğe
uygun değerinden önemli iskontolarla gerçekleşmesi mümkün olmayacağından, ilgili
vergi yükümlülüklerinin NAD iskontosunda daralma olmadan nakit çıkışı ile sonuçlanmasını
beklemiyoruz.

Yorum: Güçlü tekrarlayan gelirler, marj iyileşmesi, sağlam net finansal gelir ve
yüksek nakit/ertelenmiş gelir bakiyesi olumlu unsurlar olarak öne çıkıyor. Öte
yandan, zayıf yaya trafiği (footfall) ve ARPV, tekrarlayan gelirlerdeki reel büyümenin
sürdürülebilirliği açısından sektör genelinde risk oluşturuyor. 2025 yıl
sonu itibarıyla net nakdin yaklaşık 30,3 milyar TL ile piyasa değerinin ~%42'sine
ulaşmasını bekliyoruz.
Değerlendirme: Endeks Üzerinde Getiri tavsiyemizi koruyor ve 12 aylık hedef fiyatımızı
107 TL'ye (önceki: 95 TL) yükseltiyoruz. Hisse şu anki NAD hesabımıza
göre 0,62x PD/NAD çarpanı ile işlem görüyor. Yakın vadede, ağırlıklı olarak agresif
konut teslimi varsaıymları nedeniyle fazla iyimser konsensüs tahminleri (biz
dahil üç katılımcı) nedeniyle satış baskısı görülebilir, ancak biz temel dinamiklerin
sağlam olduğunu değerlendiriyoruz.


Raporun Tamamı:
https://yatirim.akbank.com/_layouts/15/AkbankYatirimciPortali/Rapor/Download.aspx?ID=10259



* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı
kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, aracı kurumlar, portföy
yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında
imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır.
Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların
kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve
getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan
bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar
doğurmayabilir.



Önemli Not: Bu haberde dosya eki bulunmaktadır. Kullanıcılarımızın dosyaya erişmek için
Manşet'in üst kısmında yer alan linki tıklamaları yeterlidir.

-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -