GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
XGMYO - NÖTR
Beklendiği gibi sakin bir çeyreği geride bıraktık
Faiz indirim döngüsü tam olarak henüz fiyatlanmadı. 24 Temmuz'dan itibaren başlanan
faiz indirim döngüsünün henüz tam olarak fiyatlanmadığını rahatlıkla beyan
etmek isteriz. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları özelinde kapsamımızdaki şirketlerin
beklenenin aksine iskontoları reel pozitif kalmayı sürdürüyor.
GYO'lar artık yalnız değil. Son 2-3 senedir gittikçe popüler olan gayrimenkul yatırım
fonlarının yanı sıra proje gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul sertifikaları
ve benzeri ürünler gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ve yatırımcıların
desteklenmesini sağlayacak.
Zorlu koşullara rağmen istatistiksel haberler iyi geliyor. Makroekonomik sınırlamalara
rağmen konut satış istatistiklerinde büyüme iştahını takip etmeyi sürdürüyoruz.
Bu durum sektörün lehine olmakla birlikte geleceğe yönelik iyimser ortam
yaratıyor.
Önceliğimiz geliştirme grubu olacak. Kademeli şekilde diğer gruplara da yönelmeye
başlayacağız. Bu dönemde özellikle geliştirmede aktif rol alan, geliştirme grubuna
yeni girip büyümeyi hedefleyen şirketleri listelerimize dahil etmemiz önem
arz ediyor. Buna ek olarak doluluk oranlarında iyimser AVM, turizm ve stok kira
şirketlerini de ön planda tutmaya Eylül'de başlamıştık ve devam ediyoruz. Portföy
nezdinde de artık bu çeyrek itibariyle ön plana iyimser ve kamu destekli
şirketleri almaya başladık
Araştırma departmanı olarak kapsamımızı olduğunca geniş tutuyoruz. Her hafta Salı
günleri yayınladığımız GYO bülteninde aktif olarak 32 adet gayrimenkul yatırım/yatırım
ortaklığı şirketini takip ediyor ve sizlerle paylaşıyoruz. Sektörün an
itibariyle %65'i kapsamımız dahilinde.
Konut satış ve fiyat endeksi verileri güncellendikçe bizde GMYO setimizi güncellemeyi
sürdüreceğiz.
Yüksek baz etkisi kaynaklı Ekim ayında konut satışları 164.306 ile yatay kaldı.
Burada dikkat çeken husus ipotekli satışlarda %11,5 artış izlenirken, diğer grupta
ise %2,3'lük sınırlı bir daralma gerçekleşti.
Satış durumları ise geçtiğimiz yıla paralel şekilde devam etti.
Zorlu koşullara rağmen vatandaşların talebi bu tarafta henüz bitmiş olmamakla birlikte
kaldığı yerden devam ettiğini gözlemliyoruz. Gelecek dönemde özellikle faiz
indirimleriyle birlikte düşük baz etkisinden daha etkin yararlanmak suretiyle
satışların artarak devamlılığını bekleriz.
Konut fiyat endeksi özelinde İstanbul, İzmir, Edirne, Kırklareli, Tekirdağ, Aydın,
Denizli, Muğla, Bursa, Eskişehir, Bilecik, Antalya, Burdur, Adana ve Mersin
illeri endeksin altında kalmayı sürdürürken diğer iller endeks üstünde fiyat davranışları
sergilediğini takip ettik.
Bu iller dışındaki konutlara yoğun ilgi gösteren şirketlerin, gelecek dönemde ilave
finansal katkı elde etme potansiyeli bulunmaktadır. Bununla birlikte, güçlü
bir reel pozitif sonuç için kademeli bir ilerleme beklenebilir.
Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi, 2025 3.çeyrekte bir önceki çeyreğe göre %5,3 artarken,
nominal olarak %30 artış kaydetmiş olup reel olarak %2,4 oranında daralmıştır.
İstanbul'da %23,3, Ankara %32 ve İzmir %31,9 oranında artış kaydetmiştir.
Ankara reel pozitif tarafta kalmıştır.
Dükkân Fiyat Endeksi, 2025 3.çeyrekte %30 nominal artarken, İstanbul %24, Ankara
%28,6 ve İzmir %33,1 artış kaydetmiştir. Özellikle reel manada İzmir pozitif tarafta
kalmıştır.
Ofis Fiyat Endeksi ise 2025 3.çeyrekte %29,6 nominal artış kaydetmiştir. İstanbul
%20,7, Ankara %42,1 ve İzmir %24,6 artış kaydetmiştir. Reel tarafta Ankara pozitif
tarafta kalmıştır.
Özellikle detaylandırmak gerekirse, dükkân tarafında İzmir portföyü, ofis tarafında
ise Ankara portföyü önümüzdeki dönemde pozitif ayrışma olasılığını artırmaktadır.
Bu durum, portföy şirketlerine artık daha fazla yer verilmesi gerektiğini
açıkça ortaya koymaktadır.
HLGYO
HEDEF FİYAT: 5,89
TAVSİYE: AL
POTANSİYEL: %48,81
Güçlü portföy yönetişimi
Kimdir? Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (Halk GMYO), faaliyet alanı itibarıyla
bir gayrimenkul yatırım şirketidir. Temel kimliği ve görevi, bir bankanın (Türkiye
Halk Bankası A.Ş.) bağlı ortaklığı olarak gayrimenkul sektöründe yatırım
yapmak ve bu yatırımlardan gelir ve değer artışı elde etmektir.
Taşınmazların satışının etkisi 4.çeyrekte olacak. IFM projesi kapsamında yer alan,
şirkete ait ofis niteliğindeki 8,32 milyar TL+KDV bedelle Halkbank'a satışı
gerçekleşti. Halk Yapı'ya ait olan Kocaeli'deki binanın 1,45 milyar+KDV bedelle
satışı için genel müdürlük yetkili kılındı. Bu doğrultuda bu satışların 2025 4.çeyrekte
yansımasını bekliyoruz.
3.çeyrek sakin geçti. 2. ve 4.çeyreğin aksine 2025 3.çeyreğin sakin geçtiğini vurgulamak
isteriz. Bu doğrultuda sakin geçen çeyrekte ihraç prim farkları ile birlikte
kârlılık odağının sürdüğünü takip ediyoruz. Önümüzdeki dönemde canlılığın
sürmesini bekliyoruz.
Düzenli temettü dağıtma iştahı sürüyor. Şirket hem bedelsiz temettü hem de nakit
kâr payı ile yatırımcılarını desteklemeyi sürdürüyor. 2026'da vergi kanununun
uygulamaya alınmasıyla birlikte dağıtım oranlarının artışını bekliyoruz.
Ankara ve İzmir portföyü geleceğe katkı sağlıyor. Ofis ve Dükkân Fiyat Endeksi'nde
süregelen reel pozitif iştah çerçevesinde şirket portföyünü incelediğimizde
Ankara Bahçelievler, Başkent, Kızılay ve İzmir Konak binalarının önümüzdeki dönemde
beklenenden daha iyimser fiyatlara satışı söz konusu olabilir.
HLGYO özelinde:
- Yıl sonunda 70,8 milyar TL net aktif değer bekliyoruz
- PD/NAD çarpanının 0,21x olarak gerçekleşeceğini hesaplıyoruz.
Bu veriler doğrultusunda HLGYO özelinde 5,89 TL hedef fiyat ile AL tavsiyemizi başlatıyoruz.
VKGYO
HEDEF FİYAT 4,05
TAVSİYE AL
POTANSİYEL %46,39
Portföy yönetim becerisi ile güçlü sonuçlar
Kimdir? Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (Vakıf GMYO), faaliyet alanı itibarıyla
bir gayrimenkul yatırım şirketidir. Temel kimliği ve görevi, bir bankanın (VakıfBank.)
bağlı ortaklığı olarak gayrimenkul sektöründe yatırım yapmak ve bu
yatırımlardan gelir ve değer artışı elde etmektir.
İzmir ve Ankara portföyü katkı sağlayacak. Ofis ve dükkân fiyat endeksinde süregelen
reel pozitif fiyatlamalar izlendiğini hatırlatmıştık. Bu doğrultuda İzmir
Aliağa, Ankara Kavaklıdere, Ankara Etimesgut, Ankara Çankya, İzmir Konak ve İzmir
Konak Mersinli'deki bulunan portföyler önümüzdeki dönemde net nette güçlü katkı
sağlayabilir. İştahın kademeli yansımasını bekliyoruz.
Geri alım iştahını kıymetli buluyoruz. Ana ortak VAKBN, adil fiyatlama odağını gözeterek
11 Kasım 2025'ten bu yana düzenli geri alım gerçekleştiriyor. Vakıfbank'ın
güçlü konumu ve adil değer vurgusu önümüzdeki dönemde bankaya paralel şekilde
gayrimenkul yatırım ortaklığını da pozitif ayrıştırıyor olacaktır. İzmir Konak
Karma Projesinde pay arttı.
İzmir Konak Karma Projesinde uyuşmazlıklar çözüldü. Bu doğrultuda Vakıf GMYO özelindeki
gelir paylaşım oranı %30'dan %38'e çıkartıldı. %8 oranı azmış gibi görünse
de tutarı takip etmekte fayda var. Projenin büyüklüğü 11,64 milyar TL+KDV olduğundan
dolayı şirketin KDV dahil 5,3 milyar TL'lik bir gelir elde edeceğini
tahmin ediyoruz.
Bedelsiz temettü iştahı yüksek seyrediyor. Şirketin bu sene henüz temettü açıklaması
olmasa da önümüzdeki dönemde yeni kanunun da devreye girmesiyle birlikte 2026
yılında güçlü temettü dağıtımları gerçekleştireceğini değerlendiriyoruz.
VKGYO özelinde:
- Yıl sonunda 53,1 milyar TL net aktif değer bekliyoruz
- PD/NAD çarpanının 0,18x olarak gerçekleşeceğini hesaplıyoruz.
Bu veriler doğrultusunda VKGYO özelinde 4,05 TL hedef fiyat ile AL tavsiyemizi başlatıyoruz.
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı
kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, aracı kurumlar, portföy
yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında
imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır.
Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların
kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve
getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer
alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun
sonuçlar doğurmayabilir.
Önemli Not: Bu haberde dosya eki bulunmaktadır. Kullanıcılarımızın dosyaya erişmek için
Manşet'in üst kısmında yer alan linki tıklamaları yeterlidir.
-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -
