Avrupakent GMYO’nun gerçekleştirdiği analist toplantısından elde ettiğimiz notları
paylaşıyoruz. Analist toplantısında şirketin finansal performansı ve hedeflerine
dair beklentiler ayrıntılı bir şekilde paylaşıldı.
Genel Görünüm
Toplantıda paylaşılan verilere göre şirketin toplam portföyünün büyük bölümü ticari
gayrimenkullerden oluşurken, konut segmenti %14-15 bandında pay almaktadır.
Finansal borç bulunmadığını vurgulandı. Yıl sonu itibarıyla portföy değeri yaklaşık
47,4 milyar TL seviyesindedir. Öz sermaye yaklaşık 40 milyar TL olup, ilk
9 ayda elde edilen net dönem karı 1,7 milyar TL seviyesinde bulunuyor. Şirket,
esas sözleşmesinde her yıl oluşan dağıtılabilir net karın en az %50’sinin ortaklara
dağıtılmasını taahhüt eden bir temettü politikası benimsemiştir. Bu politika
doğrultusunda şirket, son iki yıldır düzenli olarak temettü ödemesi gerçekleştirmekte
ve kar dağıtımına ilişkin taahhüdünü istikrarlı biçimde sürdürmektedir.
Halka arz sonrası toplam ekspertiz değeri 6 milyar TL'lik yatırım amaçlı gayrimenkul
%19 iskonto ile 4 milyar TL 800 milyon TL ye alındı.
Portföy Dağılımı ve Ticari Birimler
Şirket portföyünün yaklaşık %85’i ticari gayrimenkullerden oluşmaktadır. Ticari
gayrimenkuller %54 alışveriş merkezleri, %11 turizm tesisleri ve %22 diğer ticari
birimlerden oluşmaktadır. Cadde mağazalarından oluşan 225 birimlik diğer ticari
portföyün toplam ekspertiz değeri 10 milyar TL’nin üzerindedir. Tam doluluk
durumunda yıllık potansiyel kira getirisi 50 milyar TL’ye yaklaşırken, mevcut
durumda %85 dolulukla ilk 9 ayda yaklaşık 250 milyon TL kira geliri elde edilmiştir.
Otel Portföyü
Şirketin otel portföyü üç tesisten oluşmakta olup tamamı yüksek ekspertiz değerleri,
uzun vadeli kira kontratları ve güçlü lokasyon avantajlarıyla portföyün istikrarlı
gelir kaynağını oluşturmaktadır. İstanbul’da yer alan Radisson Residences
Avrupa TEM oteli 130’dan fazla oda ve 430 yatak kapasitesiyle portföyün en
büyük tesisidir. Aylık sabit kira geliri 4,8 milyon TL düzeyinde ve otelin ekspertiz
değeri 1,6 milyar TL seviyesindedir. Radisson için 9 aylık toplam elde edilen
kira 48 Milyon TL olarak gerçekleşmiştir. İstanbul’daki bir diğer tesis olan
Mövenpick Living Çamlıvadi oteli 65 oda ve 208 yatak kapasitesiyle daha kompakt
bir yapıya sahip olmakla birlikte, 9 aylık kira geliri 35 Milyon TL civarındadır.
Bu otelin ekspertiz değeri 2,2 milyar TL olup aylık sabit kira geliri 3,5
Milyon TL’dir. Portföyün turizm bölgesindeki varlığı ise Bodrum’da yer alan Swissotel
Resort Bodrum Beach ile sağlanmaktadır. 74 oda ve 148 yatak kapasitesine
sahip otelin ekspertiz değeri 1,3 milyar TL düzeyindedir. 9 aylık kira geliri
37 milyon TL olan tesis, aylık 3,7 milyon TL kira getirisi üretmiştir.
Üç otelin toplamı değerlendirildiğinde, portföy yaklaşık 270 oda, 786 yatak kapasitesi,
5,2 milyar TL toplam ekspertiz değeri ve 12 milyon TL yıllık sabit kira
geliri ile şirketin en düzenli ve öngörülebilir gelir yaratan segmenti konumundadır.
AVM ve Otel Portföyü
Şirketin alışveriş merkezi portföyü toplam 3 adet AVM’den oluşmaktadır, bunların
ikisi İstanbul’da, biri ise Trabzon’da bulunmaktadır. Portföyün toplam ekspertiz
değeri yaklaşık 25,5 milyar TL olup bu değer Forum Trabzon’u da kapsamaktadır.
AVM’lerden yılın ilk 9 ayında elde edilen toplam kira geliri yaklaşık 1,5 milyar
TL, aynı dönemdeki toplam ziyaretçi sayısı ise yaklaşık 21 milyon kişi olarak
gerçekleşmiştir. Portföydeki ArmoniPark AVM İstanbul’da konumlanmakta olup
5 milyar TL civarında ekspertiz değerine sahiptir, ilk 9 ayda 9 milyon ziyaretçi
ağırlamış ve yaklaşık 320 milyon TL kira geliri üretmiştir. Benzer şekilde İstanbul
Küçükçekmece’de yer alan ArenaPark’ın ekspertiz değeri yine 5 milyar TL
düzeyinde olup ilk 9 ayda 5,4 milyon ziyaretçi çekmiş ve yaklaşık 347 milyon TL
kira geliri yaratmıştır. Her iki AVM de %100 doluluk oranıyla faaliyet gösterdiği
için bu birimler düzenli ve güçlü nakit akışı sağlamaktadır. AVM portföyündeki
performansın destekleyici bir göstergesi olarak, şirketin ilk 9 ayda ciro artışı
%38 seviyesinde gerçekleşmiştir, enflasyon etkisinden arındırıldığında bu
artış %38,3’e karşılık gelmektedir. Kira gelirlerinde ise enflasyon öncesi nominal
artış %50 iken, TMS 29 uygulamasının etkisiyle reel artış %10 seviyesinde
gerçekleşmiştir.
Konut Projeleri
Şirketin konut segmenti 2025 yılı 9 ay itibarıyla toplam 346 adet konut stokundan
oluşmakta olup 2025 yılı içerisinde 158 konut satışı sonucu 346 adet konut kalmış
oldu. Bu dönemde elde edilen konut satış gelirleri 3 milyar TL’nin üzerinde
gerçekleşmiş ve segment toplam portföy içindeki payını korumuştur. Konut projelerinin
tümünde yer alan toplam brüt satılabilir alan 52.500 m² seviyesindedir
ve projelerin hepsi tamamlanmıştır. Şirketin bu segmentten beklediği toplam satış
geliri 5 milyar TL’nin üzerinde tahmin edilmektedir.
Portföydeki projeler incelendiğinde, Avrupa Konutları Şişli öne çıkan projelerden
biri olup İstanbul’daki merkezi konumuyla güçlü talep almaya devam etmektedir.
Projede 127 konut ve 17 adet ticari birim bulunmaktadır, satışlar halen devam
etmekte olup proje şirket için düzenli nakit akışı üreten önemli bir konut yatırımıdır.
Bir diğer proje olan Avrupa Konutları Çamlı Vadidir. Projenin büyüklüğü
ve bölgesel talep potansiyeli nedeniyle stokların 2026 yılında tamamen tükenmesinin
planlandığı ifade edilmiştir. Bu durum, projenin uzun vadeli gelir akışı
açısından stratejik bir konumda olduğunu göstermektedir.
Demir Life Büyükçekmece projesi ise portföyün en kapsamlı ve sosyal donatı açısından
en zengin projelerinden biridir. Toplam 50.000 m² arazi üzerinde, 30 katlı
iki bloktan oluşan projede golf alanı, yüzme havuzu ve tenis kortları gibi geniş
ölçekli yaşam olanakları bulunmaktadır. Bu proje mimari kapasitesi ve yaşam
konsepti nedeniyle yüksek segmentte konumlanmaktadır. Büyükçekmece bölgesindeki
bir diğer proje olan Feza Park Villaları ise toplam 9 villa olup biri 2024 yılında,
biri de 2025 yılında satılmıştır. Mevcut durumda toplam 7 adet villa kalmıştır.
Bu proje, şirketin lüks segmentteki konut geliştirme tecrübesini yansıtan
butik bir yatırım niteliğindedir.
Finansal Performans
2024 yılının aynı döneminde kaydedilen tek seferlik arsa satış gelirinin etkisi
dışarıda bırakıldığında, şirketin tekrarlayan gelirlerinde anlamlı bir artış gözlenmiştir.
Kira gelirleri, 9 aylık dönemde portföydeki yüksek doluluk oranı katkısıyla
%18,85 artışla 1.837 M TL’ye ulaşırken, konut satış gelirleri artan satış
hızı ile %172 artışla 3.078 M TL seviyesinde gerçekleşmiştir. 2025 yılı üçüncü
çeyreğinde operasyonel ivme korunmuş, bu dönemde kira gelirleri bir önceki
yılın aynı çeyreğine göre %10,95, konut satış gelirleri ise %256,4 oranında artış
göstererek büyüme performansı ortaya koymuştur. Avrupa Konutları Şişli projesinin
31.12.2023 tarihli değerleme raporundaki arsa değerinin 30.09.2025 satın
alma gücünden maliyete eklenmesi, konut satış maliyetlerini arttırmıştır. 2024
yılı 9 aylık gerçekleşen net dönem karının yaklaşık %91’i tek seferlik gerçekleşen
net arsa satış geliri ve yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışından kaynaklanmaktadır.
Tekrarlanan gelirler baz alındığında, 2025 yılı 9 aylık hasılat 2024
yılının aynı dönemine göre %79,26, brüt kâr ise %9,4 oranında artış göstermiştir.
2024 yılı 9 aylık dönemde finansallara yansımayan dönem vergi gideri ile
ertelenmiş vergi giderinin (462 M TL) bu sene finansal tabloda mevcut olması sebebiyle
net dönem karında düşüş gerçekleşmiştir.
Gelecek Projeksiyonları
Şirket, yıl sonu için net satış hedefini 6.704 milyon TL, FAVÖK beklentisini 3.052
milyon TL ve yatırım harcamaları beklentisini 1.536 milyon TL olarak açıkladı.
2026 yılına ilişkin olarak ise şirket, net satışlarını 5.658 milyon TL, FAVÖK’ünü
3.042 milyon TL ve yatırım harcamalarını 2.000 milyon TL seviyesinde öngörmektedir.
Kira gelirleri 2026 da 4 milyar TL beklenmekte olup %49 oranında artışa
işaret etmektedir. Konut gelirleri tarafının ise 2026 da 1 milyar 500 milyon TL
olması bekleniyor. Diğer Gelirlerin ise 2026 da 19 milyon TL olması bekleniyor.
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı
kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, aracı kurumlar, portföy
yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında
imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır.
Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların
kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve
getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer
alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun
sonuçlar doğurmayabilir.
Önemli Not: Bu haberde dosya eki bulunmaktadır. Kullanıcılarımızın dosyaya erişmek için
Manşet'in üst kısmında yer alan linki tıklamaları yeterlidir.
-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -
