Güçlü Portföy, Sağlam Projeler: İş GYO
ISGYO'yu 33,80 Hedef Fiyat, %76 getiri potansiyeli ile coverage listemize ekliyoruz.
Değerlememizde Net Aktif Değer ve İNA kullandık. (Sayfa 3)
İş GYO, Türkiye merkezli, önde gelen ağırlıklı bir ticari gayrimenkul geliştiricisi,
şirket, İstanbul ve İzmir gibi büyük şehirlerde gelir üreten varlıklardan
oluşan çeşitlendirilmiş bir portföy işletmektedir. Güçlü operasyonel altyapısına
ek olarak, İş GYO, geliştirmeye hazır arsa rezervleri beraberiyle yüksek kira
getirili gayrimenkullerini konut satışları ile de destekleyerek, sürdürülebilir
nakit akışı üretebilen güçlü GYO'lar arasında yer almaktadır. İş GYO, gelir üreten
11 varlıktan oluşan bir portföyü yönetmektedir. Bu portföyde yer alan 7 ofisten
elde edilen toplam brüt kiralanabilir alan 277.064 m²'dir. Alışveriş merkezleriyle
birlikte değerlendirildiğinde, toplam kiralanabilir alan yaklaşık 350.000
m²'ye ulaşmaktadır. Bu varlıklar İzmir ve İstanbul gibi Türkiye'nin büyük
şehirlerinin merkezinde konumlanmıştır.
Değişen GYO Vergi Mevzuatına Hazır Finansal Yapı. 2025 itibarıyla yürürlüğe giren
yeni vergi mevzuatı, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) taşınmaz kazancının
en az %50'sini temettü olarak dağıtmamaları durumunda, geçmişte sahip oldukları
vergi muafiyeti yerine %30 oranında kurumlar vergisine tabi olmalarını zorunlu
kılacaktır. Bu düzenleme, düzenli kira geliri ve güçlü nakit akışına sahip
olan, portföyü farklı varlık sınıflarına yayılmış şirketleri ön plana çıkaracaktır.
Özellikle İş GYO gibi istikrarlı ve yüksek doluluk oranlarıyla sürdürülebilir
kira geliri yaratabilen şirketler, mevzuatın gerektirdiği temettü dağıtım
şartı ile birlikte yüksek temettü verimliliği yaratma potansiyeline sahip olacak,
vergi avantajlarını koruyarak yatırımcılarına düzenli nakit sağlama kapasitelerini
artıracaklardır. Yatırımcılar açısından ise, temettü potansiyeli yüksek
ve finansal anlamda disiplinli GYO'lar çok daha cazip hale gelirken, İş GYO 2025
yılı ilk iki çeyreğinde dönem vergi oranını %10 üzerinden hesaplamış olması
şirketin temettü dağıtımına ilişkin sinyalini vererek çeşitlendirilmiş portföy
yapısı, riskleri dengeli yönetebilme kapasitesi ile girmekte olduğumuz faiz indirimi
döneminin avantajlı oyuncularından biri olmaya aday görünmektedir.
Varlık Satışları Nakit Pozisyonunu Güçlendirerek Yeni Yatırımları Finanse Etti.
2024 yılının Ekim ayında gerçekleştirilen, Marmara Park AVM'nin bulunduğu arsanın
satışı ve 2025 yılının ilk yarısında gerçekleşen İstanbul Finans Merkezi Ofis
Binası ile Ankara İş Kulesi'nin portföyden çıkarılması, İş GYO'nun finansal yapısında
önemli bir dönüm noktası teşkil etmiştir. Bu stratejik varlık satışları,
şirketin nakit pozisyonunu ciddi şekilde güçlendirerek, finansal borcun azaltılmasını
ve bilançoda likiditenin artırılmasını sağlamıştır. Elde edilen önemli
tutardaki nakit kaynak, İş GYO'nun kira geliri yaratan gayrimenkul portföyünün
genişlemesine, izleyen dönemlerde yeni proje geliştirme olanağını destekleyen
arsa alımları ile yeni nesil gayrimenkul geliştirme ve yatırım projelerinde sermaye
gereksinimini karşılamasına imkân tanımıştır. Şirketin portföyünde bulunan
Tuzla arsasında geliştirilecek konut projesine ilişkin yakın dönemde imzaladığı
hasılat paylaşımı sözleşmesi de , faiz indirim sürecinde oluşacak konut talebinden
şirketin yararlanmasını destekleyecektir. İş GYO'nun etkin varlık yönetimi
ve sermaye tahsis stratejisi, güçlü nakit akışı ile birleşerek şirketi son dönemde
sektörde ayrışan ve dinamik büyüme potansiyeli sergileyen bir konuma taşıdı.
Ayrıca, İş GYO'nun geliştirmekte olduğu Kasaba Modern Projesi'nin 1. ve 2.
etaplarından ve satışları devam eden Litus İstanbul Projesinden önümüzdeki dönemlerde
sağlanacak satış gelirlerinin de nakit akışını desteklemesi beklenmektedir.
Tüm bu gelişmeler doğrultusunda, İş GYO'nun sahip olduğu kaynakları daha verimli
bir şekilde değerlendirerek, portföyünü yüksek getiri potansiyeline sahip
projelerle güçlendireceğini ve sürdürülebilir karlılık stratejisini istikrarlı
biçimde sürdüreceğini öngörüyoruz.
Faiz indirim sürecine paralel olarak konut talebinin yeniden ivme kazanması, ilerleyen
dönemlerde konut fiyat endeksinin enflasyon üzerinde seyretmesi İş GYO'nun
geliştirmekte olduğu projelerin reel bazda değer artışı ve satışını hızlandıracaktır.
Özellikle optimistik rakamlara ulaşan Ağustos 2025 konut satışı verileri
de ISGYO'nun elindeki mevcut konutların satışını hızla tamamlayacağını destekler
nitelikte. Mevcut olarak Kasaba Modern Projesi ilk iki etabının satımından
yaklaşık 5,5 milyar TL, Litus İstanbul konut projesinden ise 3 yılda yaklaşık
3 milyar TL olmak üzere toplamda yaklaşık 8,5 milyar TL düzeyinde potansiyel gelir
payı öne çıkmaktadır. Bu projelerin yanı sıra, şirketin önemli yatırım alanlarından
biri olan Tuzla Konut Projesi'nin de portföyüne hasılat payı sözleşmesi
imzalamasıyla birlikte, 2027'ye kadar satışlardan elde edilecek nakit akışının
hem reel getiriyi artırması hem de İş GYO'nun bilançoda sürdürülebilir karlılığını
desteklemesi beklenmektedir. Bu çerçevede şirket, dönemsel faiz indirim
sürecinden kaynaklanan artan talebi güçlü proje portföyü ile karşılayabilecek ve
özellikle yeni devreye alınacak
Tuzla Projesi ile büyüme ve değer yaratma potansiyelini pekiştirebilecektir. Tuzla
Gayrimenkul ve Konut Projesi şirketin defter değerini önemli ölçüde arttıracak.
Tuzla Konut Projesi, değerleme raporuna göre yaklaşık 60.000 m² arsa alanı
üzerinde konumlanmış olup, Arsa Payı Vaadi Karşılığı Hasılat Paylaşımı modeliyle
hayata geçirilmesi planan ISGYO'nun konut tarafında yeni amiral gemisi olması
beklenen bir projedir. Projede, İş GYO'nun hasılat payı oranı %35 olarak belirlenmiştir.
İstanbul'un gelişmekte olan bölgelerinden biri olan Tuzla'da yer alan
proje, hem lokasyon avantajı hem de yüksek ölçekli konut geliştirme potansiyeliyle
dikkat çekmektedir. Özellikle Viaport Marina ve çevresindeki ticari alanlara
yakınlığı, projeyi yüksek talep görecek bir konut yatırımına dönüştürmektedir.1115
konut, 19 ticari ünite ve toplamda 219.726 m² inşaat kapasitesiyle bölgenin
en büyük karma yaşam projelerinden biri olarak dikkat çekmektedir. Arsa değeri
1,88 milyar TL, mevcut durum değeri 2,22 milyar TL, tamamlanması halinde öngörülen
toplam pazar değeri ise yaklaşık 12,2 milyar TL'ye ulaşmaktadır. İndirgenmiş
nakit akışı yöntemi çerçevesinde projeden yaratılacak net bugünkü değer
gayrimenkul değerleme raporunda 5,34 milyar TL seviyesinde hesaplanmıştır. Konumu,
imar hakları ve geliştirme potansiyeli dikkate alındığında, proje gerek GYO
portföyü gerekse yatırımcılar için yüksek katma değer üretme kapasitesine sahip
olan projenin ISGYO'nun aktif büyüklüğünün %10'u oranında bir nakit akışı yaratması
planlanmaktadır. Ancak inşaat aşamasının henüz başında olunması ve tamamlanmasının
yakın vadede beklenmemesi nedeniyle, değerlememizde yalnızca arsa değeri
dikkate alınmıştır.
ISGYO için 30,80 TL hedef fiyat ve %76 getiri potansiyeli ile önerimizi başlatıyoruz.
İş GYO, Türkiye merkezli, önde gelen bir ticari gayrimenkul geliştiricisi ve yatırımcısıdır.
Şirket, İstanbul ve İzmir gibi büyük şehirlerde gelir üreten varlıklardan
oluşan çeşitlendirilmiş bir portföy işletmektedir. Güçlü operasyonel altyapısına
ek olarak, İş GYO, geliştirmeye hazır arsa rezervleri beraberiyle yüksek
kira getirili gayrimenkullerini konut satışları ile de destekleyerek, sürdürülebilir
nakit akışı üretebilen güçlü GYO'lar arasında yer almaktadır. İş GYO,
gelir üreten 11 varlıktan oluşan bir portföyü yönetmektedir. Bu portföyde yer
alan 7 ofisten elde edilen toplam brüt kiralanabilir alan 277.064 m²'dir. Alışveriş
merkezleriyle birlikte değerlendirildiğinde, toplam kiralanabilir alan yaklaşık
350.000 m²'ye ulaşmaktadır. Bu varlıklar İzmir ve İstanbul gibi Türkiye'nin
büyük şehirlerinin merkezinde konumlanmıştır. Şirket buna ek olarak, İstanbul'un
şehir çeperlerinde sahip olduğu arsalar üzerinde katma değerli konut projeleriyle
de sürdürülebilir nakit akışını güçlendirmektedir.
Değerleme
Değerleme çalışmamızda, ağırlıklı indirgenmiş nakit akımı (DCF) analizi ve NAD iskontosu
yöntemini birleştirdiğimiz bir değerleme modeli kullandık. TL bazlı DCF
değerlememiz, 5 yıllık bir tahmin dönemi ve %8'lik bir sonsuz büyüme oranına
dayanmaktadır. Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti (WACC) hesaplamamızda kullanılan
girdiler ise %28,7 risksiz getiri oranı, %10,34 hisse risk primi ve 0,97 Beta
değeridir. DCF analizimiz, indirgenmiş kira ve net yapı stoğu satış geliri
ile birlikte dikkate alınması neticesinde 33,02 milyar TL'lik bir net aktif değere
işaret ederken, bu tutar üzerinden %20 oranında bir tasfiye değeri iskontosu
eklediğimizde şirketin piyasa değerini 26,45 Milyar TL olarak ön görmekteyiz.
Bu doğrultuda hedef fiyatımızı 33,80 TL olarak tespit ederek, hisseyi takip listemize
ekliyoruz. 2025 2Ç itibariyle İş GYO 49,5 Milyar TL'lik bir gayrimenkül
portföyü 1,16 Milyar TL'lik görece makul borçla destekleniyor. 2025 yılının Ekim
ayında, İSGYO, defter değerine göre 0,40 çarpanla işlem görmektedir. Bu da NAD'a
göre %76 iskontoya işaret ediyor. GYO'ların TPSB'ye girdiği NAD verilerine
göre, 1 Ekim 2025 kapanış fiyatları dikkate alındığında ise ilgili GYO'ların NAD
Değerinden %33,96 altında işlem gördüğü görülmektedir
Şirket Tarihçesi
İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (İş GYO), 1999 yılında Türkiye İş Bankası'nın iştiraki
olarak kurulmuş olup, kurumsal yapısı, güçlü sermaye yapısı ve uzun vadeli
vizyonu ile Türkiye'nin önde gelen gayrimenkul yatırım ortaklıklarından biri
haline gelmiştir. Kuruluşundan itibaren sürdürülebilir, gelir üreten ve kaliteli
projelere odaklanan İş GYO, bugün toplam yaklaşık 350.000 m² kiralanabilir
alana sahip, alışveriş merkezleri, ofis binaları ve karma kullanımlı projelerden
oluşan çeşitlendirilmiş bir portföy yönetmektedir. Yüksek gelir grubuna hitap
eden ve merkezi lokasyonlarda yer alan bu varlıklar, ulusal ve uluslararası markalara
ev sahipliği yapmakta, bu sayede yüksek doluluk oranları ve düzenli kira
geliri sağlamaktadır .İş GYO'nun gelişimindeki en önemli dönüm noktalarından
biri, 1999 yılında halka arz edilerek Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlaması
olmuştur. Bu adım, şirketin şeffaflık, kurumsal yönetişim ve yatırımcı ilişkileri
açısından güçlü bir zemin oluşturmasına katkı sağlanmıştır. .Şirketin büyüme
stratejisi, hem mevcut portföyden değer yaratmayı hem de nitelikli yeni projelerle
portföyü geliştirmeyi hedeflemektedir. Bu kapsamda, .Bugün itibarıyla İş
GYO, istikrarlı gelir üretimi, güçlü ortaklık yapısı ve kurumsal yönetim anlayışı
ile Türkiye'nin organize gayrimenkul piyasasında öncü ve güvenilir bir oyuncu
olarak konumlanmaktadır.
Öne Çıkan
Gayrimenkuller Tuzla Teknoloji ve Operasyon Merkezi Türkiye İş Bankası A.Ş.'nin
ihtiyaçları doğrultusunda projelendirilen ve 2016 yılı başında faaliyete geçen
stratejik bir gayrimenkul yatırım projesidir. İstanbul'un gelişen bölgelerinden
Tuzla'da konumlanan merkez, Türkiye İş Bankası A.Ş.'ye 25 yıllığına kiralanmıştır.
Toplam 184.653 m² kiralanabilir alan kapasitesiyle öne çıkan TUTOM, bilgi
teknolojileri ve veri merkezi, eğitim tesisleri ile eğitim süreçlerinde görev alan
personellere yönelik konaklama alanlarını bünyesinde barındırmaktadır. Projenin
güncel 12.565.500.000 TL ekspertiz değeri bulunmakta olup, yıllık yaklaşık
500 milyon TL kira geliri üretmektedir. Teknolojik altyapısı ve kapsamlı kullanım
alanlarıyla TUTOM, portföyde düzenli nakit akışı sağlayan güçlü ve stratejik
bir varlık niteliği taşımaktadır.
İş Kuleleri Kompleksi, İş Kuleleri, İstanbul'un Levent-Beşiktaş aksında, Mecidiyeköy-Maslak
hattının tam merkezinde konumlanan, bir ofis ve ticaret kompleksidir.
Toplam 34 kattan oluşan iki ofis kulesinin 27 katı kiralanabilir nitelikte olup,
buna ek olarak Kule Çarşı Alışveriş Merkezi ile birlikte toplam 65.780 m²
kiralanabilir alan sunulmaktadır. Güncel ekspertiz değeri 13.549.241.000 TL olan
İş Kuleleri, yüksek doluluk oranı, güçlü kurumsal kiracı profili ve merkezi lokasyonu
ile İstanbul'un en prestijli ticari gayrimenkulleri arasında yer almaktadır.
Hem ofis hem perakende segmentinde istikrarlı kira geliri üreterek portföydeki
değer yaratan ana varlıklardan biri olma özelliğini sürdürmektedir. Erişilebilir
ulaşım imkanları ve marka bilinirliği ile İş Kuleleri, şirketin uzun vadeli
finansal performansına ve nakit akışına önemli katkı sağlamaktadır.
Taksim Ofis Lamartine, 2013 yılında inşaatı tamamlanan ve portföye dahil edilen
varlık, bölgenin canlı sosyal dokusu, güçlü ulaşım olanakları ve merkezi iş alanlarına
yakınlığı sayesinde yüksek kira potansiyeline sahiptir. Toplam 3.949 m²
kiralanabilir alan sunan proje, güncel 1.201.860.000 TL ekspertiz değeri ile portföyde
stratejik öneme sahip yatırımlardan biri olarak öne çıkmaktadır. Tarihi
dokuya uyumlu şekilde yenilenen mimarisi, modern ofis standartlarına uygun altyapısı
ve verimli kullanım alanlarıyla dikkat çeken Taksim Ofis Lamartine, düzenli
kira geliri üretme potansiyeli sayesinde şirketin sürdürülebilir nakit akışına
katkı sağlayan değerli bir portföy varlığı niteliğindedir.
İçerenköy Ofis Binaları, İstanbul'un Ataşehir ilçesinde, gelişen iş ve ticaret bölgesinde
konumlanmış modern bir ofis kompleksi niteliğindedir. Bölgenin artan
ticari hareketliliği ve merkezi ulaşım olanaklarıyla öne çıkan proje, kurumsal
kiracılara hitap eden güçlü lokasyonu ve işlevsel ofis alanlarıyla portföyde değerli
bir varlık olarak öne çıkmaktadır.Toplam 6.133 m² kiralanabilir alan sunan
İçerenköy Ofis Binaları'nın güncel 365.030.000 TL ekspertiz değeri bulunmakta
olup, istikrarlı kira geliriyle şirket portföyünde düzenli nakit akışı sağlamaktadır.
İzmir Konak Ticari Bina, İzmir'in merkezi iş alanı olan Konak ilçesinde konumlanmış
modern bir ofis projesidir. 2025 yılında portföye dahil edilen varlık, güçlü
ulaşım aksları ve merkezi konumu sayesinde yüksek kiracı potansiyeline sahiptir.
Toplam 9.567 m² kiralanabilir alan sunan proje, güncel 1.038.980.000 TL ekspertiz
değeri ile portföyde önemli bir yer tutmaktadır. Çağdaş mimari anlayışı,
verimli kullanım alanları ve kurumsal ofis ihtiyacına yönelik çözümleriyle öne
çıkan İzmir Konak Ticari Bina, düzenli kira geliri üretme kapasitesi sayesinde
şirketin istikrarlı nakit akışına katkı sağlayan değerli bir yatırım niteliğindedir.
Kanyon AVM, İş Gyo ve Eczacıbaşı İlaç'ın %50-%50 oranında hissedar olduğu, İstanbul'un
Levent-Beşiktaş aksında konumlanan AVM'nin kiralanabilir alanı 42.210 m²'dir.
Portföyünde güncel ekspertiz değeri 9.965.675.000 TL olarak belirlenmiştir.
Kanyon AVM, merkezi konumu, güçlü marka karması ve özgün mimarisiyle öne çıkmakta,
hem ziyaretçi trafiği hem de ticari faaliyetler açısından yüksek bir performans
sergilemektedir. Şirket payına düşen yıllık yaklaşık 400 Milyon TL düzeyindeki
kira geliriyle şirketin portföyünde sürdürülebilir ve düzenli nakit akışı
sağlayan temel varlıklardan biri olarak yer almaktadır.
Ege Perla AVM, İzmir'in Konak ilçesinde 2017 yılında faaliyete alınan bir karma
kullanımlı gayrimenkul projesidir. Toplam 23.096 m² kiralanabilir alan sunan kompleks,.
Ege Perla AVM'nin güncel Güncel ekspertiz değeri 1.250.095.000 TL olup,
yıllık yaklaşık 46,5 milyon TL kira geliri üretmektedir.
Satışa Hazır Gayrimenkul Portföyü
Kasaba Modern Projesi, İş GYO ile Tecim Yapı ortaklığında geliştirilen bir projedir.
İŞ GYO'nun mülkiyet oranı yüzde 44 seviyesindedir. Toplam 3 fazdan oluşan
projenin mevcut olarak 105 konuttan oluşan 1. Ve 2. fazları satışa hazır durumdadır.
Birinci etabında toplam 61 villa yer almakta olup, tahmini geliştirme maliyeti
arsa dahil 80 milyon dolar olarak belirlenmiştir. Birinci etap kapsamında
21.286 m² inşaat alanı ve 18.577 m² satılabilir alan bulunmaktadır. Şehirden uzak,
doğa ile iç içe bir yaşam konsepti sunan Kasaba Modern, geniş peyzaj alanları,
modern mimarisi ve yüksek standartlarda inşaat kalitesiyle öne çıkmakta ve
bölgedeki üst segment konut talebine doğrudan yanıt vermektedir. Projede mevcut
konutlar tip ayrımlarına göre 2+1 3+1, 4+1, 5+1 ve 6+1 şeklinde konumlanmıştır.
Hesaplamalarımıza göre projeden 2025-2028 arası elde edilebilecek toplam brüt
gelir yaklaşık 5,5 milyar TL düzeyindedir.
Litus İstanbul, İstanbul'un seçkin semtlerinden Altunizade-Üsküdar lokasyonunda
konumlanan, 98 adet konuttan oluşan projede, Haziran 2025 itibarıyla 59 konut satılmıştır.
Litus İstanbul projesinde mevcut 39 konut, tip ayrımlarına göre 2+1
Bahçeli, 3,5+1 , 4,5+1 Bahçeli, 5+1 ve 5+2 şeklinde konumlanmaktadır. Bu dağılım
üzerinden yapılan hesaplamalarımızda toplam 3,5 milyar TL brüt gelir elde edilmesi
öngörülmektedir. Gelir kompozisyonuna bakıldığında özellikle 3,5+1 ve 4,5+1
tipleri satış adedi ve fiyat dengesi nedeniyle öne çıkarak proje gelirinin
önemli kısmını oluşturmaktadır. Güncel durum itibarıyla konut kısmının tamamına
sahip olan İş GYO elde edeceği karlılık açısından stratejik bir kazanç potansiyeli
taşımaktadır. Farklı daire tipleri ve geniş metrekare seçenekleriyle ortaya
çıkan bu portföy, hem üst segment müşteri kitlesine hitap etmekte hem de ürün
çeşitliliğiyle risk dağıtımı sağlamaktadır. Tüm veriler ışığında, Litus İstanbul'un
yatırımcılarına güçlü nakit akışı ve uzun vadeli değer artışı potansiyeli
sunan, segmentinde dikkat çekici bir proje olduğunu söylemek mümkündür.
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı
kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, aracı kurumlar, portföy
yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında
imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır.
Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların
kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve
getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan
bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar
doğurmayabilir.
Önemli Not: Bu haberde dosya eki bulunmaktadır. Kullanıcılarımızın dosyaya erişmek için
Manşet'in üst kısmında yer alan linki tıklamaları yeterlidir.
-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -
