Firma

Analiz- GYO Sektör Raporu (Marbaş Menkul Değerler)


2025 3.çeyrek ve Eylül ayı verileri doğrultusunda
- EKGYO özelindeki hedef fiyatımızı 26,89 TL'den 35,05 TL'ye
- OZGKY özelindeki hedef fiyatımızı 18,02 TL'den 20,35 TL'ye
- SNGYO özelindeki hedef fiyatımızı 6,20 TL'den 10,51 TL'ye
- TRGYO özelindeki hedef fiyatımızı 95,08 TL'den 100,20 TL'ye yükseltiyoruz.
- ALGYO özelinde 28,67 TL
- AVPGY özelinde 93,31 TL
- ISGYO özelinde 24,26 TL
- MRGYO özelinde 4,2 TL
- RGYAS özelinde 200,44 TL
- RYGYO özelinde 26,15 TL hedef fiyatlarımızı koruyor ve hepsinde AL tavsiyemizi
sürdürüyoruz.

GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ
XGMYO - OLUMLU
Sakin ve 4.çeyreğe hazırlanan 3.çeyrek
Faiz indirim döngüsü tam olarak henüz fiyatlanmadı. 24 Temmuz'dan itibaren başlanılan
faiz indirim döngüsünün henüz tam olarak fiyatlanmadığını rahatlıkla beyan
etmek isteriz. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları özelinde kapsamımızda şirketlerin
beklenenin aksine iskontoları reel pozitif kalmayı sürdürüyor.
GYO'lar artık yalnız değil. Son 2-3 senedir iyice gündem olan gayrimenkul yatırım
fonlarının yanı sıra proje gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkul sertifikaları
ve benzeri ürünler gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ve yatırımcıların desteklenmesini
sağlayacak.
Zorlu koşullara rağmen istatistiklerde haberler iyi geliyor. Makroekonomik sınırlamalara
rağmen konut satış istatistiklerinde büyüme iştahını takip etmeyi sürdürüyoruz.
Bu durum sektörün lehine olmakla birlikte geleceğe yönelik iyimser ortam
taşıyor.
Önceliğimiz geliştirme grubu olacak. Kademeli şekilde diğer gruplara da yönelmeye
başlayacağız. Bu dönemde özellikle geliştirmede aktif rol alan, geliştirme grubuna
yeni girip güçlenmeye hazırlanan şirketleri listelerimize dahil etmemiz önem
arz ediyor. İlaveten doluluk oranlarında iyimser AVM, turizm ve stok kira şirketlerini
de ön planda tutmaya Eylül'de başlamıştık ve devam ettiriyoruz. Portföy
nezdinde de kademeli iyimser hale gelmek için bir süre daha beklemekle birlikte
4.çeyrekte ayrışma izlemeye başlayacağız.
Araştırma departmanı olarak kapsamımızı olduğunca geniş tutuyoruz. Her hafta Salı
günleri yayınladığımız GYO bülteninde aktif olarak 29 tane gayrimenkul yatırım/yatırım
ortaklığı şirketini takip ediyor ve sizlerle paylaşıyoruz. 3.çeyrek
görece sakin geçecek. Sektörün şanı gereği turizm ve düzenli faaliyet göstermeyen
gayrimenkul yatırım ortaklıklarında karlılığın görece zayıf kaldığı bir çeyrek
olarak takip etmeyi sürdüreceğiz. Bu raporumuzda net karlara dair değerlendirmelerimizi
paylaşırken hasılat ve FAVÖK rakamlarımızı bir diğer raporumuzda (genel
3.çeyrek raporu) detaylı indirgiyor olacağız.
Konut satış ve fiyat endeksi verileri güncellendikçe bizde GMYO setimizi güncellemeyi
sürdüreceğiz.
Makroekonomik koşullara rağmen geçen yılın aynı ayına göre Eylül ayında da konut
satışları canlı kalmayı sürdürdü. Özellikle yıllık artış %6,9 ile 150.657 adet
olarak takip edilse de ipotekli satış tarafında %34,4 oranında artış dikkat çekiyor.

Satış durumları bazında ise büyümeler sınırlı kalmış gibi görünse de reelde zayıf
dönemde bile büyümenin sürdüğünü takip ediyoruz.
Zorlu koşullara rağmen vatandaşların talebi bu tarafta henüz bitmiş olmamakla birlikte
kaldığı yerden devam ettiğini gözlemliyoruz. Gelecek dönemde özellikle faiz
indirimleriyle birlikte düşük baz etkisinden daha etkin yararlanmak suretiyle
üzerine ekleyerek artışların devamlılığını bekleriz.
Konut fiyat endeksi özelinde İstanbul, İzmir, Edirne, Kırklareli, Tekirdağ, Aydın,
Denizli, Muğla, Bursa, Eskişehir, Bilecik, Antalya, Burdur, Adana ve Mersin
illeri endeksin altında kalmayı sürdürürken diğer iller endeks üstünde fiyat davranışları
sergilediğini takip ettik.
Bu iller dışındaki konutlara yoğun şekilde ilgi gösteren şirketlerin gelecek dönemde
ilave bir finansala katkı alabileceğini değerlendirmek mümkün olmakla birlikte
güçlü reel pozitife doğru kademe kademe ilerlemeyi bekleyebiliriz.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca yayınlanan son finansal tablo doğrultusunda
güncel net aktif değer tablosu çıkartılmış olup tahmini net aktif değer hesaplaması
TSPB tarafından verilen iskonto ve dolar kuru ile indirgenmiş nakit akışınca kullanılan
rasyo doğrultusunda tahmini rasyo genelinde sabit tutulmaktadır.
Düzenli haftalık güncellenecek olup düzenli güncelleme dataları olan 6 ve 12 aylık
bilançolarda tekrari katsayı güncellemesi yapılması gerektirmektedir.
Portföy giriş çıkışları ilgili formda yer alan şirketlerin yakından takip edilmekte
olup güncel veri değişimi olduğunda işlem anlık yapılmaktadır.
İş bu şirketler araştırma ekibince kapsam niteliğinde olan şirketlerdir. İlave şirketler
çekincede yer alan maile atılan talepler doğrultusunda ekleme yapılabilecektir.

2025 3.ÇEYREĞE YÖNELİK DEĞERLENDİRMELERİMİZ
2025 3.çeyrek itibariyle gayrimenkul yatırım ortaklıklarında görece sakin bir çeyrek
geçireceklerini değerlendiriyoruz. Bu doğrultuda özellikle turizm iştahlı
şirketlerin net karları özelinde ayrışmalar takip edilebilir.

Zorlu makroekonomik koşullara rağmen araştırma kapsamımızda olan şirketlerde gözle
görülür şekilde iyimser tabloların sürdüğünü gözlemliyoruz. Özellikle inceleyecek
olursak turizm iştahlı kira geliri elde eden ve geliştirme grubunun açıkça
bir dönemi olduğunu belirtmekte fayda var. Özellikle turizm iştahlı olan Alarko
GMYO ve Martı GMYO (ALGYO ve MRGYO) bu alanda ciddi bir ayrıştırma gösterebilir.

Veri setlerini incelediğimizde yılsonunda araştırma kapsamımızda olan şirketlerin
80,05 milyar TL net kar elde etmesini bekliyoruz. Bu miktarın henüz yalnızca
27,29 milyar TL'sinin gerçekleştirildiğini bu çeyrekte ise 16,98 milyar TL'sinin
sonuçlanmasını bekliyoruz. 2025 4.çeyreğe kalan miktar ise 35,78 milyar TL'dir.
Bu durum 4.çeyreğin net bir şekilde çok daha güçlü geçeceğini anlatmaktadır.

EKGYO – AL
Temiz ortam güçlü faaliyetler

3.çeyrek görece sakin geçecek. Şirket özelinde iş modelini standart bir gayrimenkul
yatırım ortaklığı ile tutmamak gerekiyor. Bu doğrultuda özellikle anahtar teslim
projelere yönelik tamamlamaların ilk 2 çeyrekte yapılması nedeniyle pozitif
ayrışmayı takip ettik. Yıl boyunca ana model olan gelir paylaşımlı modelin etkilerini
pozitif olarak görmeye devam ediyor olacağız.
İlave nakit kazanımları devam ediyor. Şirket yalnızca kendi faaliyetleri ile değil
mali yönetişim ile birlikte önümüzdeki dönemde 28 milyar TL'lik ilave bir nakit
akımı daha doğrudan finansallarına yansıtıyor olacak.
Burada özellikle şirketin alacaklarını tahsil etmeye devam edeceğini değerlendiriyoruz.
Şirket temettü ödemede net iştahlı görünüyor. Özellikle şirketin yeni kanuna uyumlu
şekilde hem vergi avantajı hem de yapısal bakımdan temettü dağıtımının tüm
ortaklara fayda gösterme olasılığı doğrultusunda %50'lik kurala uyacağını değerlendiriyoruz.
Şirketin son temettü dağıtımlarındaki ortalamasının %40'lar bandında
olduğunu hatırlatırız.
Damlakent projesi bir başlangıçtır. Gayrimenkul sertifikası olarak devreye alınan
Damlakent projesinin bir başlangıç olduğunu projeyi anlatırken sizlerle paylaştık.
Bu doğrultuda önümüzdeki dönemde şirket bu projeye ek olarak yeni projelerde
de benzer aksiyonları alabileceğini değerlendiriyoruz. Gayrimenkul yatırım
ortaklıklarına da bir öncü olacağını vurgulamak isteriz.
Gelir paylaşımlı model marjlara net yansıyacak. Gelir paylaşımlı modelde risk varlığının
görece sınırlı olmasıyla birlikte şirketin güncel FAVÖK marjlarının yukarı
yönlü ivmelenmeye başlayacağını bu çeyrek itibariyle kademeli bir şekilde
değerlendiriyoruz.
EKGYO özelinde:
- 2025 3.çeyrekte 3,5 milyar TL (2,8-4) net kar bekliyoruz.
- 2025 yılsonundaki net kar beklentimizi 14 milyar TL'den 15,5 milyar TL'ye yükseltiyoruz.
- 2025 yılsonunda 233,94 milyar TL ve 2026 yılsonunda ise 339 milyar TL net aktif
değer bekliyoruz.
Bu doğrultuda EKGYO özelinde 12 aylık hedef fiyatımızı 26,89 TL'den 35,05 TL'ye
yükseltiyor AL tavsiyemizi sürdürüyoruz.

OZKGY – AL
Kira grubuna emin adımlarla
Güçlü portföy yapısı bir gerçekliktir. Ella Resort, Bodrum Arsası, İkitelli Bina,
Bulvar 216 AVM ve Büyükyalı gibi yapılar güçlü portföyün oluşmasına önemli katkı
sağlıyor. Şirketin portföyünün kademeli bir şekilde 77 milyar TL seviyesine
erişeceğini değerlendiriyoruz. İstanbul, Antalya, Aydın ve Muğla'da dağılmış portföy
farklı segmentlere dengeli dağılarak dengeyi gözetimini sürdürüyor.
Gelir elde edimi ve süreçler güçlü şekilde sürüyor. Büyükyalı ve Özak Doa Göktürk
projeleri tamamlanıp gelir elde edinimi başlanırken Özak Duyu Göktürk, Hayat
Flora, Özak Dragos, Hayat City Mahmutbey gibi projelerden de gelir edinimi süreçleri
önümüzdeki dönemde yapıyı büyütmeye devam edecek.
Kira moduna dönüşümü izliyoruz. Şirket, 2010 yılında dahil ettiği Portal Plaza,
İş İstanbul 34, Bayrampaşa Metro Gross Market, Bulvar 216 AVM ile kira gelirlerine
giriş yapmış olup Palas Balmumcu, Topkapı, Kemer, Kemer Çamyuva gibi projeler
çerçevesinde kira gelirleri alanını büyütmesini bekliyoruz. Bu durum ortalama
5 yıl içerisinde şirketi portföyden kira grubuna yönlendirebilir. Hem portföy
gücü hem de kira becerisi kazanımı önümüzdeki dönemde şirketi net bir şekilde
ayrıştırmaya devam edebilir.
Turizm faaliyetleri de devam ediyor. Ela Excellence Resort Otel özelinde 583 oda
1200 yataklı olan otel Kongre Merkezi, Avrupa SPA Birliği onaylı SPA&Wellness
Merkezi ve dünya mutfaklarından seçenek sunan restoranları ile seçkin misafirlere
ev sahipliği yapıyor. Tüm turizm projeleri önemli derecede noktalarda yer alırken
Kemer Arsası, Çamyuva, Demre, Didim ve Bodrum Akyuvarlar gibi arsalar gelecek
dönemde turizm üzerinden ciddi derecede kira geliri elde etme potansiyelini
karşımıza çıkarıyor.
OZKGY özelinde:
- 2025 3.çeyrekte 965 milyon TL (700-1,15) net kar bekliyoruz.
- 2025 yılsonundaki net kar beklentimizi 700 milyon TL olarak koruyoruz
- 2025 yılsonunda 76,7 milyar TL ve 2026 yılsonunda ise 85 milyar TL net aktif değer
bekliyoruz.
Bu doğrultuda OZKGY özelinde 12 aylık hedef fiyatımızı 18,02 TL'den 20,35 TL'ye
yükseltiyor AL tavsiyemizi sürdürüyoruz.

SNGYO - AL
Konsolidasyon zam
Endişelerimiz büyük ölçüde azaldı. Kızılbük GMYO (KZBGY) tarafındaki son yaşanan
gelişmeler doğrultusunda büyük ölçüde endişelerin kalkmasıyla birlikte artık bir
konsolidasyonu Sinpaş GMYO özelinde sağlanması gerektiğini değerlendiriyoruz.
Tahmini net aktif değere katkısı 30 milyar TL oldu. Bedelsiz sermaye artışı süreci
ve Marmaris projesine ilişkin yaşanan gelişmeleri yakından takip etmeyi sürdüreceğiz.
3.çeyreğin sakin 4.çeyreğin pozitif olmasını bekliyoruz.
Yeni hikayelerde odak: Ankara ve Balıkesir Konut fiyat endeksinden de göze çarptığı
üzere şirketin Ankara portföyü geleceğe yönelik iyimser mesajlar taşıyor. Arsa
yapıları önümüzdeki dönemde güçlü fiyatlama yapısıyla değerlendirilmesi mümkün
görünüyor. İlaveten şirketin ikincil bir odağı olan Balıkesir noktası ise Kızılbük
grubu için önemli bir yaşam merkezini Muğla'da olduğu gibi ortaya çıkaracaktır.
Bunu gözlemlediğimizde önümüzdeki dönemde Kızılbük'ten bir tane daha yaratımı
söz konusu olacaktır. Devremülk ve satış nitelikli süreçlerin nakit yaratımına
güçlü şekilde devam edeceğini değerlendiriyoruz.
Katılım endeksi ve sürdürülebilirlik yapısı iştah kazandırıyor. Özellikle şirketin
aktif portföyü ve özsermaye iştahlı yapısı doğrultusunda yeni borçlanmalarını
önümüzdeki dönemde sürdürülebilirliğe yönelik hem ulusal hem uluslararası aldıkları
aksiyonlarla birlikte yeşil fonlama gibi ürünleri kullanacaklarını değerlendiriyoruz.
Borsa İstanbul ve küresel endeksler özelinde sürdürülebilirlik endekslerine
de önümüzdeki aylarda girmesini bekliyoruz. Özsermaye iştahının da görece
devam etmesiyle birlikte Sinpaş grubu kritik bir katılım endeksi parçası
olduğunu karşımıza çıkarıyor. Sürdürülebilirlik raporu özelinde de değerlendirmelerimizi
gerektiğinde mutlaka yapıyor olacağız.
SNGYO özelinde konsolide değerlendirdiğimizde
- 2025 3.çeyrekte 500 milyon TL (350-600) net kar bekliyoruz.
- 2025 yılsonundaki net kar beklentimizi 11 milyar TL olarak koruyoruz
- 2025 yılsonunda 111,45 milyar TL ve 2026 yılsonunda ise 175 milyar TL net aktif
değer bekliyoruz.
Bu doğrultuda SNGYO özelinde 12 aylık hedef fiyatımızı 6,2 TL'den 10,51 TL'ye yükseltiyor
AL tavsiyemizi sürdürüyoruz.

TRGYO - AL
Konsolidasyon zaman
Yönetişim becerisinin yansımalarını almaya başladık. AVM tarafındaki başarılı faaliyetlerinin
ardından geliştirmeye yönelik aksiyonlarla birlikte şirket geliştirme
alanında da kritik nakit girişleri sağlayacak. 2025-2027 yıllarında ön satış
ve satışlardan şirkete ek 35 milyar TL nakit girişi takip edilecek. Verimli
yıla hazırlık yapılıyor. 2027 yılı optimum bir yıl olmakla birlikte verimli bir
yıl olacağını belirtmek isteriz. Şirketin bu verimlilik kazanımındaki ana husus
üstte de belirttiğimiz gibi geliştirmeye yönelmesi olacak. Sadece portföy tutan
bir şirket değil geliştirmeyle net aktif değerini en az ilave 35 milyar TL daha
büyüten bir yapı izliyor olacağız.
AVM geliri elde etmek kolay değil. Doluluk oranları görece iyimser olan ender şirketlerden
birisi olan Torunlar GMYO özelinde her ne kadar finansallarda önemli
bir katkısı olsa da genel yapıyı incelediğimizde Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi
verileri AVM'lerin iyi yönetilmediği ve doluluk oranlarında gözle görülür düşüşler
olduğu takdirde kardan çok zarar yazma olasılığını karşımıza çıkarıyor.
Kritik AVM portföyü ve doluluk oranlarında canlı seyir şirketi pozitif ayrıştırmaktadır.
Temettü iştahı devam ediyor. Şirketten takip ettiğimiz son izlenimler doğrultusunda
şirketin 2025 karından %50 bandında bir karı net bir şekilde dağıtabileceğini
hesaplamaktayız. Burada özellikle şirketin yeni kanun ve yapıya uyum göstererek
ortaklara önemli bir destek yaratımı sağlayacağını değerlendiriyoruz. Bu durum
şirkete yönelik iştahı artırmaya devam edebilir. Beklenti üzerindeki karlılıklarla
birlikte önümüzdeki dönemde bedelsiz pay olasılığını da kendimizce değerlendirmek
isteriz. Büyüyen yapıda bu sermayenin görece geride kaldığını hatırlatmış
olalım.
TRGYO özelinde
- 2025 3.çeyrekte 3,5 milyar TL (3-4) net kar bekliyoruz.
- 2025 yılsonundaki net kar beklentimizi 12,5 milyar TL'den 13 milyar TL'ye yükseltiyoruz.
- 2025 yılsonunda 214 milyar TL ve 2026 yılsonunda 250 milyar TL net aktif değer
bekliyoruz.
Bu doğrultuda TRGYO özelinde 12 aylık hedef fiyatımızı 95,08 TL'den 100,2 TL'ye
yükseltiyor AL tavsiyemizi sürdürüyoruz.



* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı
kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, aracı kurumlar, portföy
yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında
imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır.
Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların
kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve
getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer
alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun
sonuçlar doğurmayabilir.


Önemli Not: Bu haberde dosya eki bulunmaktadır. Kullanıcılarımızın dosyaya erişmek için
Manşet'in üst kısmında yer alan linki tıklamaları yeterlidir.

-iDeal Haber Merkezi-
- twitter.com/iDealDataHaber // www.idealdata.com.tr -

Görüntülü Görüşme
× Kolayca Görüntülü Hesap Açın Telefon Görseli
Branch: unknown | Env: local